房产税

房产税,开征的税收主要是土地和建筑物。在一些国家,包括美国,税收也对商业和农业设备和库存。有时税延伸到汽车、珠宝和家具甚至等无形资产债券,抵押贷款,股股票代表声称,或所有权的,有形的财富。应付金额不是基于一个人或一个公司的总净财富但总值不考虑债务。

征收不通常归入财产税的转移财产(由销售、礼品,或死亡),特殊费用或改进(如特殊一些公共服务评估在美国),某些类型的农业费用加大,部分所得税适用推定或农场或城市土地的实际收益率。

税收的范围在不同的国家会有很大不同,这取决于法律因素,管理现实,传统,可用性的其他收入来源,政府的组织(特别是在地方政府的层面上,这个税的收入可能具有关键意义的),和提供的公共服务。不同类型的属性作为分类依据不同纳税人的有效排除一小部分通常提供的某些属性的值(机械、森林、矿山、证券,家具,等等),有时通过调整的税率。

纳税人在一个简单的经济差异很少从每个其他的例子,一个农民社区组成的家庭相似大小和收入的物业税评估对个人家庭可能反映了家庭的支付能力和收益的形式接收公共服务。税收和福利之间的关系将不会那么直接或明显的在一个复杂的工业社会然而,。

在大多数国家,房产税,他们产生的收入是由当地或州而不是各国政府使用。在美国,房地产税收占地方政府提出的收入的一半。在一些国家房产税主要适用于城市不动产(看到不动产和个人财产)。

在一些国家,房产税收入时国民收入的增长落后于税收评估不能反映一般价格水平的变化。增加了评价和使用计算机系统评估最近帮助解决这个问题。房产税还可以昂贵的收集;例如,一个报告的经济合作与发展组织(OECD)表明,21世纪初,房产税占不到0.5%的税收希腊但代表超过1%的国家的税收管理成本。

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房地产税制的发展

对房地产征税最困难的问题之一是确定一个合理的基础评估。这个问题变得更加困难,因为经济生活的复杂性增加了。古代世界的税收部分中世纪的欧洲的美洲殖民地最初是基于区域的土地税,而不是价值。最后,房地产的总输出(例如,年收入)来作为税收的基础。在稍后的阶段,试图找到一种能够反映现在称为“业主的“支付能力”,这意味着其他形式的财富和个人财产,如农舍,动物,实现了被包括在评估。识别这种类型的属性有效税收一直是困难的,和无形的税收形式的财富被证明更加困难,特别是因为无形财产很容易隐藏的税收评估员。

在北美早期的新英格兰殖民地开发税,试图达到的所有可见的房地产,真实和个人。这种“通用物业税”,这适用于所有财产,是在1800年美国一些州的法典。事实上,在殖民统治时期,南部和中部殖民地已经相对较少使用财产的税收,但是,在19世纪,房产税已成为的主要来源收入所有的州。一般房产税定义的基础包括无形的财富。由于抵押贷款和其他无形资产的价值在很大程度上由主张权利的房地产和有形动产,其结果是双重征税。因为双重负担似乎不公平,因为隐藏很容易,执行“财产”的无形资产税成为问题。这导致了瓦解所有财产征税。今天房地产仅占美国的大部分房地产税基。

房产税在美国是主要的收入来源地方政府。州政府曾经税收作为一个重要的收入来源,但一些国家现在比一小部分获得更多的收入来源。然而,许多国家政府评估的部分或全部操作铁路和其他的财产公用事业公司。一些政府支持房产税的国家收购,部分是因为他们相信国家会更有效地管理,部分是为了消除不平等征税能力在当地政府资助的公立学校。

政府

负责管理的各个阶段几乎完全依赖政府官员。管理涉及到发现或识别的财产征税,其估值,应用适当的税率,并收藏。地方税收的数量来衡量收入,财产的收入而不是资本价值必须确定。重要方面,特别是估值的判断,而不是事实。的决心价值为税收目的而不是一个偶然的结果,或一个自动的副产品,事务进入用于其他目的,比如工资支付或零售销售。虽然房产税有时基于销售报告值,这些可以操纵减少税收。

当代的评估财产的三种主要方法租赁的价值,资本价值,市场价值。在欧洲国家对不动产的评估通常是基于其资本价值。传统的想法是,资本价值可以估计租值的基础上,把他们当做资本收益。然而,大多数欧洲国家,以及美国,努力评估财产根据其公平市场价值。这种做法在大多数亚洲国家基地评估年度租赁财产的价值。租赁价值的原则下,税收是基于平均租金收入财产总值预计在正常的市场条件下生成。一些亚洲国家使用不太复杂,但可能更不公平的方法。他们只是收取固定金额基于一个特定单位的土地测量。

行政难题出现在确定(1)实际存在于物理意义上(位置、地形,一块土地面积;尺寸、材料、建筑和条件;机器的数量和类型或物品的库存)和(2)的财产的价值。属性值的有效确定需要人才,信息获取各种类型的财产(包括物理特性和现实市场条件),和适当的设施,其中许多是很难提供地方政府层面。

更好的管理物业税将取决于许多变量,如更好的获得准确的映射和改进方法和最新的属性描述。情况也会改善通过多个来源的数据值和更复杂的估值方法。计算的值的范围从简单到复杂。对于某些类型的属性,如独栋住宅,销售一般类似的属性,被称为“比较数据,”估值提供了良好的基础。其他属性,如办公室和公寓,可以重视收入的基础上他们的收益。独特的和高度专业化的属性,however-including工厂和其他建筑物积分部分税收目的必须依靠商业运作的价值估计的再生产成本(复制一个相同结构)的成本减折旧。企业库存,也可以开征物业税,可能是价值的基础上,公司记录,作为机械设备。

良好的评估需要一个永久的技能专业人员全职工作在支付与私营企业。每个工作人员都必须自由的政治压力。然而,这样的员工几乎是不存在的。在美国,例如,陪审员通常兼职官员,通常当选,薪水很低,现在经常缺乏特殊的训练被认为是至关重要的。缺乏经验有时复合通过偏袒和贪腐的一部分评估员或当地政府。员工很少考虑到当前资源做出合理评估在管辖的所有属性。然而,变化的速度和新建筑的数量是如此之大,使许多评估明显过时之前一个新的评估周期可以纠正它们。地图和记录最新的要求比大多数政府将支持更多的持续工作,当代数据处理技术帮助减少负担。

因为税基,因此应纳税额的多少,取决于一个官方的估计,而不是自由市场测试(营业税)或纳税人的报告(所得税),纳税人不参与评估的决心。城市通常提供一些方法上诉评估之前就决赛,但这些上诉的结果往往是无关紧要的。一些纳税人知道过程,或者他们可能不会考虑的可能挽救值得吸引人。上诉过程是复杂的惯例,在大多数国家,只有一小部分的评估房地产当前的市场值,当适用法律规定,评估应在100%。(这些低于市场估值通常由更高的税率来补偿)。在这些情况下,当大多数属性评估价格低于市场价值,那些抱怨他们的业主评估不公平地高不可能获胜。

税率

给定的频率低于市场评估,名义上的税收负担的税率给误导性的印象由业主承担。以前,当政府职能有限,当地的房产税是唯一的收入来源,税率确定简单的数字估计支出除以评估估值。如果支出是400000美元,总评估管辖权为40000000美元,1%的速度足够了。

今天官员更容易估计量,可如果保持现有的税率,然后试着判断纳税人将接受更高的税收的额外资金支出。当出现某些特定服务需求强劲,但官员们不愿意提高利率“普通基金”,立法机构可能投票授权“特别”。例如,美国政府曾将房产税作为一个灵活的元素,主要依靠其他税收。根据这些攻击是否不足或盈余,政府将提高或降低财产税率。许多国家仍有宪法权力这样做。

速度限制是常见的,有时由州宪法实施但更多的法令。为每个类的政府在美国States-counties,城市,学校districts-a最大上限利率将被设置。有时,限制或“帽”可能被改变通过公投或特殊的立法行动。很难判断这种限制有效地限制政府开支的增长。一个结果,然而,已建立特殊地区独立征税权力,这意味着他们不受税收限制。

房地产税收理论

房产税的概念进行了说明税收归宿,也就是最终的识别方支付税,直接或间接。土地税可能是大写(吸收未来利润实现的属性)在某种程度上,它不是抵消公共服务的好处。实际金额买家将支付一块属性取决于净收益预计产生的收益率可以从其他投资。例如,如果净收益从预计的一块土地是无限期的,如果1200美元一年流行的长期资产收益率是6%,那么土地将价值20000美元。如果一个每年300美元的税收,那么净收益率下降到900美元,和土地的价值下跌至15000美元。税收增加据说是大写。买方创收的土地,税收实际上购买的时候不会负担之后,因为收购价格已经折扣的成本每年的物业税。鉴于土地价格普遍上升随着时间的推移,公平地说,房产税并没有降低土地价格一直阻碍其崛起。相同类型的分析通常用于确定增加房产税的影响,对现有的住房和其他财产。

相比之下,在多大程度上税新建住宅和非住宅建筑和其他改进将由纳税人,转移和发病率的问题涉及许多不同的因素。这在很大程度上取决于是否在问题是税收征收只有一个小管辖,如县,城市,学区或司法管辖区。如果税收是由所有地区,很可能在短期内承担所有者的资本。然而,如果税收抑制了储蓄,它可能会导致更高的价格或长期低工资(而不是加重资本所有者)。看到税收。

税收由所有司法管辖区的分析更为复杂,也更为相关的大多数政策目的。建筑的建设取决于投资者愿意为他们提供资金,和税收的意愿的影响。房产税将被视为一个做生意的成本。它通常必须在更高的价格消费者(或更低的价格支付给供应商或低付给工人的工资)。公司没有成功通过客户的税将遭受投资资本回报率较低。公司与之竞争的其他地方低利率可能无法税收完全转移到消费者。候选人最有可能承担的税收负担是土地的所有者,劳动力不能(或不愿)移动的税,特别是当地的消费者。产出和价格调整税率的变化,税收会转移到消费者身上。时间的长度变化对建筑物房产税被消费者反映在价格从几个月到几年不等。对于公用事业监管,税收的变化通常会转移更确定,但它需要一些时间,因为新的利率必须授权的官方机构。

业主不能改变他们的住宅税。当然,土地的价格将被用来调整的税收实际上购买房地产时(通常情况下,如果税收已经降低,土地的价格会更高)。房子的税费相似对其他物品的征税消费在美国,尽管它往往高于其他大多数消费品被征税。从总收入中扣除房产税有助于降低房主的净负担通过降低个人所得税的支出金额。

相对大量的房产税由各级人员的收入不能确定准确。几乎没有充分考虑元素的方式由大写地税价格的土地。被视为对所有资本收入征税,房产税几乎肯定是在改进进步(把一个相对较大的高收入家庭的负担)。但是如果一个人专注于通过一个单一的管辖权征税的负担,税收的发病率可能会落在当地的消费者(或者当地工人和地主),使得房产税递减。房产税的部分落在当地企业可能转移到消费者根据他们的购买,包括电话、电力和其他公用事业服务。因此,一般来说,“管辖权”房产税可以被视为收入成比例或稍微后退。然而,人们可以认为总再分配效应从高到低收入群体是实质性的在考虑房产税支付学校的程度为低收入群体和其他服务。房产税的部分落在企业可能转移到消费者根据他们的购买,包括电话、电力和其他公用事业服务。

有广泛的”水平不平等”的房产税,因为业主不平等的评估。税收在更大程度上落一些类型的业务(如铁路和其他实用程序)和某些类型的消费(如房屋)比别人。在美国,房地产税农业作为一个企业往往,一般来说,较低的值相对于财产但也可以高的收入产生的一个农场。因为房地产税收有如此悠久的历史,它的许多元素的经济工作,有一些部分被资本化和其他人不同的调整,和不公平现象在一定程度上降低。

房产税已经被各种各样的日益削弱豁免。在美国,例如,豁免申请大约三分之一的土地面积的平均位置。大部分的土地免征房产税包括街道、学校、公园、地方政府和其他财产,这意味着应用程序的房产税只会将政府资金从一个帐户转移到另一个。在一些地方,免税州或联邦政府的房地产是很重要的,虽然有时候这些机构支付代替当地税收。财产拥有和用于宗教、教育、慈善、和其他一些目的通常免除,并在一些国家土地价值低于某一最低是免税的。

一些豁免是为了吸引新企业或鼓励保障性住房。一些地方格兰特豁免部分价值的“家园”,或许与限制基于owner-occupant的收入。许多允许豁免一些老年人,残疾人,或退伍老兵。几个当局还允许所得税学分住宅房产税。